上一篇文和大家分享了一些有關物業投資要注意的事，發覺很多朋友都很有興趣，我覺得香港人總是有一種磚頭情意結，尤其經歷多次股災後，更覺得持有實物資產更安心。
筆者身邊大部分朋友，第一次置業都是買入自住樓，然後物業升值後，便開始"心思思"想買多一間作投資之用，這時問題便來了，因為買自住樓時，大部分人都是消費的心態，以符合自己及家人的喜好及需要為主，但當你買物業的目的是投資的話，所考慮的是原全不同的。而筆者多年觀察，這兩種誤解尤其普遍：
誤解一：舊樓不值錢，升值力低
一般人就是不明白，其實物業的價值由兩部分組成：地價和建築物的價值，而只有地價會升值，建築物的價值只會不斷貶值。這道理其實很簡單，每一幢建築物，當然剛落成時是最新最靚，隨著時間流逝，便會一直變舊，如果物業管理做得好的話，適當時候做些翻新，會減慢變舊的速度，但無論如何，翻新做得點好都好，舊樓永不能翻新到好似新樓咁吧！除非你把它整幢拆了再起過。
因此，真正令物業升值的，就只有靠地價的升值，是由於一個地方的發展，令位於那地段的物業不斷升值。在香港有很多這些例子，一些位於市區優質地段的舊樓，或一些知名的老牌屋苑，其實樓價是遠跑嬴很多新樓。
誤解二：ＸＸＸ將來有地鐵喎！樓價一定升！
這也是很多入的誤解，地鐵慨念不是無用，但最大問題是當所有人都知道那裡將會有地鐵，可以說這因素已反映在樓價裡了。這其實也是好簡單的道理，試想像一下，如果你是業主，知道你的物業將來附近會有地鐵，你賣樓時會當沒有地鐵的價錢來賣嗎？肯定不會呀！業主一定會把有地鐵站這"願景"的因素反映在樓價內。
我很喜歡一位投資朋友的一句形容"有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場"，他其實是形容股票市場，很多投資者藉著好消息，股價升便賺錢走人，但很多散戶卻在此時才追入。我覺得這情況形容樓市也適合，希望藉著地鐵快通車而獲利的投資者，就像" 漏夜趕科場"一樣。唔信你可以翻查一下近年通車的地鐵線，包括西港島線，觀塘線延線和南港島線，都是通車前已到了高位，通車後樓價反而跑輸大市的，因為所謂的"願景"已過分反映了，就像股票一樣，很多時公佈的業績好，但股價反而下跌，因為投資者藉好消息出貨。
還有一點要留意，自從地鐵和九廣鐵路合併後，便統稱港鐵，因此現在香港所謂的"鐵路沿線"其實範圍很大，但請記著，每條線的價值其實很不一樣，以筆者的睇法，香港多年來的商業區，仍是集中在銅鑼灣至中上環，和尖沙咀至太子這些區域，最多加上近年不斷擴大的CBD2東九龍，基本上愈近這些區，價值便愈高。
那其實揀物業投資，要考慮什麼呢？筆者的睇法是，物業投資主要追求兩樣野：資產升值和租金回報，而且必須懂得利用按揭達到槓桿效果，這是物業投資的一大優點，其他投資不是無槓桿，但相對來說物業按揭的門檻較低，大部分散戶都可參與。
筆者會形容租金回報是防守，搏資產升值就是進攻，因為租金是真正的現金流，只要有租金支撐，你供樓便無問題。投資者也不妨可以PE的角度來計算租金回報，例如一件5厘的物業等於20倍PE，一件4厘的物業等於25倍PE，如此類推。如果從投資股票的角度，你一定是睇好股票未來的盈利能力，才願意付較高的PE去買一隻股票。
那物業是不是也是這樣呢？筆者發現這情況幾有趣，某些海外地區的物業的確如此，例如租金回報的確可做到8-10厘 (未扣其他雜費前)，但很多時樓價無乜升或升得很慢，因此從投資角度，如果只考慮租金回報，會錯失不少機會。而且如果你只投資物業只求租金回報的話，那我建議你倒不如買REIT，容易打理也容易套現，也能做到一定程度的槓桿。
至於香港的物業情況就比較特別，在各種辣招和不斷收緊按揭下，現在的港樓已無乜投資者參與，主要是用家在不斷高追，因此現在的港樓PE十分高，但高PE之餘，香港很多地區的物業也不覺特別有願景，有資產爆升的潛力，只是各種辣招也令到港樓無什麼泡沫，要大跌也不易。如果你仍是堅持要投資港樓的話，此刻我建議還是注重租金回報多一些，至少未來有什麼逆轉的情況下，你的防守力會強一些。
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